Уважаемые пользователи, форум с 11 мая 2020 года объединился с форумом "Бизнес" под новым названием "Бизнес и право". По этой ссылке добавлять новые сообщения будет невозможно. Все прежние темы с обсуждениями останутся доступными для чтения. Добро пожаловать на объединенный форум "Бизнес и право"!
Как избежать налога при продаже квартиры купленной мат капиталом?
Фон  -    749
Купили квартиру в ипотеку, родили детей, часть ипотеки материнским капиталом погасили. Купили квартиру давно за 2100тр., Ипотека ещё не погашена. Доли детям не выделяли, в нашей собствеености более 3 лет. А когда выделим детям доли, то отсчёт пойдет владения квартирой с момента выделения долей для детей. А мы захотим продать раньше, не дожидаясь трёх лет. Рыночная цена квартиры 3500 тр, в итоге если продадим раньше 3 лет, налог около 200 тр((((. Неужели нет другой возможности? Подсказали на каждого члена семьи делать договор купли продажи на сумму менее 1 млн.руб, причем это несколько договоров должно быть, а не в одном договоре расписаны доли. В налоговой утверждают что 1 млн не начеловека, а на имущество. С 2016 г какие то изменения вступили в силу. Кто в курсе как избежать налогов, права ли налоговая?
Ответов 10
  • AlexanderS
    8 февраля 2020
     

    Насколько я понимаю, в такой ситуации налогом должны будут облагаться только доли детей, так как Ваше право владения квартирой не прерывается, просто уменьшается доля.

    0
  • OlegIvanov92
    10 февраля 2020
     

    Добрый день! Начнем по порядку:
    1. Мат капитал выдают на всех членов семьи. В 2020 году он составляет 466 617р. Значит если в семье 4 человека (папа, мама, 2 детей) то на каждого члена семьи получается - 166 655р. (466 617/4=166 655). Соответственно, если вы приобретали квартиру за 2 100 000, то пропорциональная доля каждого ребенка составляет 1/18 от квартиры (2 100 000/166 655=18. И да, в расчет берем стоимость указанную в договоре 2 100 000 а не рыночную (так уж сложилась практика).
    2. По поводу налога, да 1 млн рублей на квартиру а не на каждого собственника отдельно. Но есть и иные льготы применяемые к сделкам с недвижимостью. Выбрать можно только одну льготу (доход минус расход, минус 1 млн., продажа единственного жилья и т.д.) Применять к каждой конкретной ситуации индивидуально. Есть свои нюансы.
    3. Срок владения недвижимостью составляет 5 лет, 3 летний срок применяется к имуществу приобретенному до 01.01.2016 года либо полученного в дар/унаследованного/приватизированного (смотрим дату регистрации права а не дату в договоре).
    4. Банк скорее всего не даст Вам сделать 4 отдельных договора, а заставит оформить все 1 договором (в случае продажи квартиры до выплаты ипотеки/покупатели берут ипотеку). Но в каждом банке свои правила, некоторые соглашаются на такие условия.

    0
    • AlexanderS
      12 февраля 2020
       

      OlegIvanov92,

      по п 1. насколько мне помнится, требования выделения именно пропорциональной доли нет, Вы можете выделить произвольную долю. Вопрос больше в том, что если доля будет незначительна то в будущем опека может не дать разрешение на продажу, посчитав что права ребенка нарушены.

      По поводу налогов и сроков владения есть разъяснения минфина:

      https://docs.google.com/document/d/1N_Q5dTNPUma6nggyZ9009vD60Wa4rNwYBIjn6rmxM5o/edit

      Цитата:
      Изменение состава собственников, в том числе переход доли имущества от собственника к другому лицу (изменение права с собственности на долевую собственность), не влечет для первого прекращения права собственности на указанное имущество.

      Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругами исчисляется с даты первичной государственной регистрации супругом права собственности на квартиру, приобретенную в совместную собственность супругов.

      0
      • OlegIvanov92
        12 февраля 2020
         

        AlexanderS, Благодарю Вас за содержательный комментарий!
        Вопрос звучал как: "Кто в курсе как избежать налогов, права ли налоговая?". Я поделился практическими знаниями, сухой текст и так есть в общем доступе.
        "Вы можете выделить произвольную долю" - благодаря коллегам которые дают такие консультации, у практиков всегда будет работа. Хотя и доверие к юристам при этом снижается.
        "исчисляется с даты первичной государственной регистрации" - создателю вопроса это и так известно.

        0
        • AlexanderS
          13 февраля 2020
           

          OlegIvanov92,

          Цитата:
          создателю вопроса это и так известно


          Цитата:
          А когда выделим детям доли, то отсчёт пойдет владения квартирой с момента выделения долей для детей. А мы захотим продать раньше, не дожидаясь трёх лет. Рыночная цена квартиры 3500 тр, в итоге если продадим раньше 3 лет, налог около 200 тр((((.


          Судя по постановке вопроса, как раз это и не известно

          Доли все равно будут микроскопические если пропорционально относительно маткапитала, так что заморачиваться смысла нет - просто не выделять детям большие, чтобы налог по ним не был значительным. А по супругам по истечении 3 лет (или 5 если после 2016 года - но судя по вопросу квартира приобретена раньше) с момента покупки квартиры - налога не будет в принципе, вне зависимости от выделения доли детям и перерегистрации прав.

          0
          • OlegIvanov92
            13 февраля 2020
             

            AlexanderS,
            НДФЛ с 3500 = 455.
            НДФЛ с 1750 = 227,5. (половины стоимости квартиры).
            вопрос как не уплачивать или занизить налог с долей принадлежащим детям.
            рука лицо.

            0
            • AlexanderS
              13 февраля 2020
               

              OlegIvanov92, какая половина рука лицо? Ты сам в своем первом пункте расчеты делал.
              Размер материнского капитала предположим 350 тысяч (явно не в 2020 получали). Это 16% от тогдашней стоимости квартиры. Он делится на всех членов семьи - итого каждому ребенку достанется по 4% доли в квартире. НДФЛ с доли = 18 тыс. И даже без учета всяких вычетов не такая уж сумма чтобы беспокоиться, не находишь?

              0
  • Фон
    13 февраля 2020
     

    Спасибо, а вычет 1 млн при продаже квартиры все могут использовать? Или могут использовать те,кто получили в дар, в наследство, то есть не покупали за определенную цену

    0
  • 123
    2 марта 2020
     

    Уважаемые комментаторы и автор топа, почитайте изменения, внесенные 325-ФЗ, в статью 220 НК РФ

    0
  • Оль
    21 апреля 2020
     

    Как у вас обстоят дела? У нас аналогичная ситуация

    0
Обратная связь